MARLUGA.COM - Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang Rumah Susun yang disampaikan Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung dalam Rapat Paripurna DPRD DKI Jakarta pada 21 Agustus 2026 dinilai membawa arah baru dalam kebijakan hunian di Ibu Kota.
Dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila (FHUP), M. Ilham Hermawan, menilai arah kebijakan tersebut patut diapresiasi karena menempatkan rumah susun bukan sekadar sebagai bangunan, melainkan bagian dari sistem perumahan publik atau public housing.
“Saya mengapresiasi arah yang disampaikan Gubernur Pramono Anung. Jakarta tidak hanya membutuhkan lebih banyak rumah susun, tetapi membutuhkan sistem perumahan yang mampu menjawab persoalan keterjangkauan, lokasi, mobilitas, dan keberlanjutan hunian masyarakat,” kata Ilham.
Menurut Ilham, sedikitnya terdapat enam gagasan penting dalam Raperda Rumah Susun yang dapat memperkuat kebijakan perumahan Jakarta.
1. Rumah Susun sebagai Public Housing
Raperda tersebut dinilai mendorong perubahan paradigma, dari rumah susun sebagai komoditas properti menjadi instrumen pemerintah dalam memenuhi kebutuhan hunian masyarakat.
“Pertanyaannya bukan hanya berapa unit yang dibangun, tetapi dibangun untuk siapa, dengan harga berapa, di mana lokasinya, dan apakah masyarakat dapat terus tinggal di sana,” ujarnya.
2. Konsep Masyarakat Berpenghasilan Tertentu
Ilham juga menyoroti konsep Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT). Menurut dia, persoalan keterjangkauan hunian di Jakarta tidak hanya dialami masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Ada kelompok masyarakat yang memiliki penghasilan di atas kategori MBR, tetapi tetap kesulitan memperoleh hunian layak karena harga tanah dan properti di Jakarta terus meningkat.
“MBT mengisi ruang yang selama ini sering luput. Mereka bekerja, mempunyai penghasilan, tetapi harga tanah dan hunian Jakarta bergerak lebih cepat dibanding kemampuan mereka membeli rumah,” katanya.
Karena itu, kelompok MBT dinilai membutuhkan instrumen kebijakan khusus, seperti harga terkendali, sewa terjangkau, pembiayaan, serta penyediaan hunian di lokasi strategis.
3. Pengembangan Hunian Mixed-Use
Raperda juga dinilai membuka peluang pengembangan rumah susun dengan konsep mixed-use. Hunian tidak hanya berfungsi sebagai tempat tinggal, tetapi dapat terintegrasi dengan fasilitas pendidikan, kesehatan, pasar, pelayanan publik, kegiatan ekonomi, dan fasilitas sosial.
“Hunian tidak berdiri sendiri. Orang membutuhkan tempat tinggal sekaligus membutuhkan sekolah, pasar, pelayanan kesehatan, ruang sosial, dan tempat bekerja,” ujar Ilham.
4. Integrasi dengan Transportasi Publik
Konsep Transit Oriented Development (TOD) juga menjadi bagian penting dalam kebijakan hunian Jakarta. Menurut Ilham, keterjangkauan rumah tidak dapat hanya dilihat dari harga beli atau biaya sewa.
“Rumah yang murah tetapi jauh dari tempat kerja dan membutuhkan biaya transportasi yang tinggi belum tentu merupakan rumah yang terjangkau. Perumahan, transportasi, dan tata ruang harus dibaca sebagai satu kebijakan,” katanya.
5. Konsolidasi Tanah Vertikal
Ilham menilai konsep konsolidasi tanah vertikal dapat menjadi pendekatan untuk menata kawasan padat tanpa harus selalu memindahkan masyarakat dari lingkungan tempat tinggalnya.
Menurut dia, peremajaan kawasan perkotaan seharusnya tidak identik dengan penggusuran. Penataan dapat dilakukan dengan meningkatkan kualitas hunian sekaligus mempertahankan akses masyarakat terhadap lingkungan sosial dan ekonomi yang selama ini menopang kehidupan mereka.
6. Penguatan Peran Pemerintah Daerah
Dalam kerangka public housing, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dinilai perlu memiliki peran lebih kuat, tidak hanya sebagai regulator.
Pemerintah daerah harus terlibat sejak perencanaan kebutuhan hunian, penyediaan lahan, pembangunan, penentuan kelompok sasaran, penghunian, hingga pengendalian agar hunian tetap terjangkau.
Peran Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta juga dinilai perlu diperkuat sebagai penggerak utama kebijakan perumahan daerah.
“Kalau paradigma yang dibangun adalah public housing, maka peran pemerintah juga harus berubah. Bukan hanya mengatur, tetapi hadir sebagai perencana, penyedia, pengendali, dan penjaga agar hunian tetap sesuai dengan kelompok sasarannya,” kata Ilham.
Ilham menilai keseluruhan gagasan tersebut menunjukkan bahwa Raperda Rumah Susun berpotensi menjadi lebih dari sekadar pengganti regulasi lama. Raperda tersebut dapat menjadi dasar perubahan paradigma dalam pembangunan hunian di Jakarta.
“Pidato Gubernur Pramono Anung menunjukkan arah yang baik. Dari sekadar mengatur rumah susun sebagai bangunan, menuju pembangunan sistem perumahan Jakarta yang lebih modern, inklusif, dan terjangkau. Ini yang perlu kita apresiasi dan jaga dalam pembahasan Raperda,” tutup Ilham. (Red)
